就在多数房企预告上半年盈利亏损时,一家百强房企悄悄发布了2023年中报业绩。与其发布业绩报告的低调行为相反,其上半年的营业收入和利润增长比例十分“高调”,这家房企就是上海大名城企业股份有限公司(以下简称“大名城”,600094.SH)。


(资料图片)

8月20日,大名城公告了2023年中期业绩,其中,上半年营业收入52.24亿元,同比增长154.44%;归属上市公司股东的净利润为2.84亿元,同比增长923.27%;归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.91亿元,同比增长1257.25%;经营活动产生的现金流量净额为12.43亿元,同比增长970.8%。

多项指标爆发式增长,这也让业界不禁好奇,这家规模不大的房企在行业一片巨亏中逆势暴涨的原因。

营收净利双增长

上海项目成为“安全垫”

虽然大名城的全称中带有“上海”二字,且其主要布局地也在上海,但大名城实际上是一家闽系房企。大名城与业界熟知的多数闽系房企都不太一样,前几年正荣、融信等闽系房企积极扩张时,大名城的扩张步伐相对缓慢,以至于业界对其并无太深印象;而随着行业洗牌,多数闽系房企都出现了债务危机,大名城却是未出险的几家企业之一。

不过最近几年,大名城的业绩表现不太稳定。

2021年,在行业刚刚遇冷,“寒气”还未蔓延到多数房企身上时,大名城出现了业绩下滑,当年归属上市公司股东的净利润由盈转亏为亏损4.12亿元;在行业整体下行、多数房企亏损的2022年,大名城却宣布当年实现扭亏为盈;今年上半年,大名城的净利润再次实现逆势大幅增长。

对于业绩暴涨的原因,中国房地产报记者联系了大名城相关人士,不过对方并未就此给出回复。

在半年报中,大名城给出了解释。众所周知,房地产行业存在销售周期和收入确认周期不匹配的特点,大名城认为,今年的业绩增长主要原因是公司2020年新增投资的“上海映园项目、上海映云间项目”在今年陆续竣工交付,使得报告期内营业收入及营业利润较上年同期大幅上升。

同时,大名城认为,报告期内业绩显著提升也因为公司坚持压缩负债去杠杆的经营方向,持续降本增效、精细化运营,优化员工结构,导致今年上半年公司三费同比下降,获利能力提升。

具体来看,今年上半年,大名城的销售费用为1.4亿元,相比去年同期的0.92亿元,同比增长52.99%;管理费用1.05亿元,同比减少30%;财务费用为0.5亿元,同比减少30.96%。

值得注意的是,大名城的三费中,管理费用和财务费用都在减少,而销售费用则同比增加。对此,大名城解释称是销售额增加导致对应广告宣传及销售代理费增加。今年上半年,大名城实现了销售额33.33亿元,相比去年上半年的销售额32.09亿元,同比增长率仅为3.86%,而同期销售费用却增长超50%,这也侧面反映出今年以来,大名城的销售去化难度在增加。

就大名城项目集中的上海而言,一位大型央企上海区域负责人表示,当前上海市场分化比较严重,除了核心区域项目能实现快速去化,郊区尤其是远郊的项目基本都是续销,需要依靠渠道拓客。而大名城在上海的主要布局地就是非核心区域的五大新城。

上海尚且如此,那大名城布局的其他城市销售去化难度可想而知。在这样的市场环境下,大名城上半年能实现销售业绩稳中微增也实属不易。

收入大部分来自华东

持续经营考验“余粮”

根据大名城中报数据,截至今年6月底,大名城扣除预收账款后资产负债率31.67%,较上年末29.52%下降2.15个百分点;净负债率13.55%,较上年末25.02%下降近11.53个百分点;现金短债比1.27,较上年末的1.06略有提升。

同期末,大名城账上现金35.8亿元,短期借款为零,一年内到期有息负债28.3亿元,短债偿付压力不大。同时,今年6月,大名城25.5亿元定增募资计划已获得证监会批复,资金除了投向项目,还能有少部分为公司补充流动资金。

从这些指标来看,目前大名城的流动性处于安全区域。相比于此,大名城更需要担心的是经营的可持续性。

今年上半年,在大名城的业绩中,华东区域依然是贡献营业收入最多的区域,录得营业收入40.7亿元,也是几大区域中唯一实现同比增长的地区;东南区域和西北区域营业收入分别为6.66亿元、4.82亿元,分别下滑17.2%和60.1%。

在几大区域中,东南区域报告期内的毛利率最高,为23.9%,其次为西北区域,毛利率为23%,华东区域贡献营业收入最多,但毛利率略低,为17.1%。由于低毛利率的区域收入占比较高,所以整体而言,大名城当期的综合毛利率与去年同期相比有所下降。

截至6月末,大名城还有约84.7万平方米的待开发土地面积,其中西北区域最多,约有47.1万平方米,其次是大湾区,约有33.7万平方米,且该区域的待开发土地为合作开发的城市更新项目。此外,大名城在东南区域还有3.84万平方米土地储备。

遗憾的是,在贡献营业收入最多的华东区域,大名城已无土地储备,毫无疑问,这对其未来的持续经营是较大挑战。

大名城也深刻认识到这一点,在下半年的工作重点中,第一条就提到了要坚持区域聚焦,深耕重点城市,具体来看就是坚持“重质量”整体投资策略,量入为出、动态平衡, 进行核心城市优质土地的补充等。

事实是,大名城最近三年在上海的投资趋弱,2020年还有6次举牌在上海新总部区域和其福州大本营拿地,到了2021年,大名城在上海还有3次新增土地,2022年时,大名城在上海公开市场仅新增了一处土地储备,而2023年至今,大名城在上海还无新增项目。

上述央企上海区域负责人表示,上海的土地市场虽然公平,但门槛也高,想要在上海拿地站稳脚跟,只会越来越难。

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