章哥，你好，我家俩孩子，一个四年级，一个明年入学，都是北京朝阳区户口，想在东城买房明年上学和转学。目前相中了环境还可以的三套房子，总房款600万左右，一套是冠城名敦道的，办公居多的那座楼；一套是远洋德邑的，无燃气；还有就是左安浦园的……虽然是刚需，也想考虑下保值问题，去除学区属性，不知道哪套从保值增值方面更好一些？

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回答：

1.既然已经知道冠城名敦道是办公，那就肯定不如普宅保值啊。全北京的70年商住公寓，除非是小户型的纯粹学区占坑儿房，否则没有一个升值好的。如果去除掉学区属性，那就是旁边的优士阁呗。

优士阁当年和富力城的价格差不多，甚至一度超过，很受追捧。但今天富力城至少10万+，优士阁高的4万多，低的才3万多。还有典型的就是再往东的Soho现代城，4万多，这都是没有学区属性的。

远洋德邑，也算是公寓属性，当年号称全北京“最有骨气”的公寓，我也没理解为什么。主打的就是Soho户型，40万起，单价7000多块钱，也比旁边的富力城稍贵，那会儿的小盘公寓都差不多价格。当年这种产品就是主打投资的，所以A座的租户多，C座的开间更多，B座可能自住的多些吧。

现在也和富力城的价格差不多吧，只不过一个有学区溢价一个没有而已。学区房户型越小的溢价越高，公寓则更高。这里小户型的租售比上千了，而北京公寓的平均值是600以下，小户型4/500的都正常，也就是这里的溢价率至少40%。

2.左安浦园就普通了，老经适房，当年限价4500，比双井的百环家园便宜30块钱，全北京第二高价经适房。到现在是肯定跟上了大盘，略有超出。当然这也是学区支撑的功劳。普通学区房，租售比可能900左右，溢价率20%多，正常。因为体小不是重点，所以溢价率稍低。

3.总之吧，一般来说普宅板楼的保值性更好些。商住和普宅可以算两种产品，都不好在一起比较。现在只不过是都加入了学区属性而已，但还是普宅的稳妥性更高。

不过如果是短期持有，用完了学位就卖也无所谓，就算是公寓的保值性弱，那也是长期积累或经历大行情才会明显的，短期三两年无所谓。龙体学区的中学都很好，小升初时就算没有房籍，单凭学籍的派位也不会差，按惯例直升文汇那就更好了。

但也提醒下风险，如果真的跟深圳似的出台政策，那公寓受到的打击将会是致命的。上个月深圳被降低入学资格的公寓业主们，据说在教委跪了好几天也没结果。然后是山东哪座城市，好像是菏泽吧，更狠，干脆取消了小户型公寓的入学资格，家长们闹了好几天也没用，只能是可怜天下父母心。所以还是谨慎些为好，政策不好预测。

仅供参考。

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