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祥生控股资产变现又传来新动态。
11月17日晚间，祥生控股公告，公司拟出售杭州春园健康养老服务有限公司和安吉三特田野牧歌旅游开发有限公司股权及应收账款，总成交价2.15亿元。这一次，又是浙江国资拉了祥生一把。
对于变现资产原因，祥生控股直言，受市场下行影响，上述项目无法在不产生重大亏损的情况下出售已竣工物业，因而此番转让项目股权是变现投资价值的好机会，并借此获得现金流入纾缓公司流动资金压力。
自今年3月份官宣流动性出现问题以来，祥生控股采取了花样繁多的自救方式，包括但不限于折价加速项目去化，委任财务顾问协助重组优先票据，与银行、国资等机构协商以及变卖资产等。
伴随这一系列“自救”行动，祥生控股也遭遇了债权人的清盘呈请和高管人事巨变，近日又陷入“退地”风波。网传祥生去年以26.12亿元拿下的杭州市钱塘区下沙大学城北的一宗宅地正在进行退地的相关程序，原因是在项目推进上遇到了问题。
退地是否与祥生资金困境有关？中国房地产报记者致电祥生控股，对方表示不方便给予回复。
累计对外售出超17亿元资产
这一次，又是浙江国资拉了祥生一把。
根据公告，上述交易买家均为杭州景陆企业管理合伙企业，其大股东为浙旅盛景资本投资有限公司，持股比例97.72%，背后实控则是浙江省国资委。祥生控股因出售事项取得溢利约561.56万元，预期出售事项的所得款项将用作偿还债务。
资料显示，安吉项目总建筑面积约为3.34万平方米，春园项目总建筑面积为2.11万平方米，大部分物业已建成并预备出售，仍有若干物业项目正在开发中。
对此，祥生控股预计出售事项将提高集团的资产周转率及为一般营运资金产生额外的现金流入，有利于集团优化其资源配置、增加资本储备及降低资产负债比率，从而有助于集团降低风险并实现长期稳定及健康发展。
这不是浙江国资第一次作为买方接下祥生控股的项目股权。
今年6月，该公司对外透露，拟以9250万元将湖州交投祥生房地产50%股权出售予合作方浙江省交投控股集团，出售所得资金将用于祥生控股一般营运资金。
10月，祥生控股公告，由绍兴市人民政府主导成立的房地产纾困稳保产业基金已经落地，该公司旗下位于诸暨市的城市之光项目或为房地产稳保基金项下的潜在受益人之一，绍兴稳保基金将注入7亿元资金，以确保项目正常交付，自房地产稳保基金收到的任何款项将用于指定项目。
彼时，祥生控股内部人士对中国房地产报记者表示，纾困基金主要由政府评估主导，我们配合政府保交付。此次纾困使得祥生在诸暨的一些重点项目，如城市之光、江南里等保交付更有底气，我们希望越快越好。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，浙江国资接连出手为祥生解困，或有政府层面的扶持，但也符合当前抢救面临流动性压力的民营房企，以促使房地产行业尽快实现良性循环和可持续健康发展的大方向。
在多份出售资产的公告中，祥生控股屡屡提到，出售事项有利于提升公司的流动性，但摆在290亿元的有息负债总额面前，只能是杯水车薪。
加上此次出售，粗略统计祥生控股年内已累计对外售出超过17亿元资产。祥生中期业绩报告也提到，2022年上半年其他收入及收益由去年同期约7610万元增加约431.4%至4.5亿元，主要系报告期内处置合营企业产生收益所致。
此前，祥生控股方面对中国房地产报记者表示，公司已对流动性、业务整体经营和经营环境进行评估，积极实施有效有力的流动资金解决措施。制定多元举措包括经营策略调整、拓展外部融资渠道等，使得企业回到良性经营发展轨道，确保妥善解决现有债务问题。
偿债压力下又陷“退地”风波
从变卖资产到打折促销，从架构调整到总部搬迁，祥生正在竭力自救。
半年报数据显示，截至2022年6月末祥生控股总负债从2021年的1530亿元降至1172亿元。有息负债为290.08亿元，较2021年年末下降约15.6%。其中，一年内需偿还的银行贷款39.16亿元，其他借款71.48亿元，合计超过110亿元。
“尽管交换要约的完成延长了祥生控股债务到期情况，但其流动性仍然紧张且再融资压力较大。”某私募机构经理说，伴随市场信心重建和宏观维稳政策的传导，房企通过多种形式纾困自救，在提升市场对自身信心的同时，也希望能早日进入融资“白名单”。
截至2022年上半年末，祥生现金及银行结余50.67亿元，同比减少了40%；若剔除受限制现金、物业预售所得现金和已抵押存款后，剩下的现金及现金等价物则为14.73亿元，同比减少49.8%。
销售层面，今年前10月，祥生控股合约销售总额约为220.25亿元，同比减少67.78%。在中指研究院2022年百强房企权益销售业绩榜单中，祥生控股排在第56位，去年同期祥生控股以683.5亿元的权益销售金额排在第35位。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，房企的核心资产是开发项目，如果市场热度较高，房企核心资产质量较高且能够有效转化为现金流，无论是处置资产或项目销售都能够有效补充和缓解企业现金流。待到市场回暖信心建立后，融资环境或将有所改善，债务展期及再融资难度也会下降。
事实上，早在2021年7月的宋都“退地”风波中，就曾出现过祥生的身影。
当时，宋都股份(行情600077,诊股)发布公告，将放弃于2021年5月竞得的一宗杭州运河新城土地使用权，成为当年首例公开的退地事件。随后，在宋都股份致上交所的《关于对宋都基业投资股份有限公司有关放弃竞得土地使用权事项的监管工作函》中表明，造成退地的原因之一是持有50%股权的合作方祥生控股浙北区域公司突然单方面失约。
之后一宗“退地”变成了“多方”扯皮。这次“退地”传闻中的杭州市钱塘区下沙大学城北地块，是2021年5月杭州市第一批集中供地的首拍地块，祥生以26.12亿元总价竞得，自持比例13%。这是当日钱塘区出让7宗土地中，下沙区域唯一一宗溢价封顶+自持的地块。
据了解，在祥生拿地约1个月后，杭州市规划和自然资源局对该地块进行了设计方案公示，规划建设11幢25-27F可售高层住宅，2幢26F的物业用房，东南侧为规划代建幼儿园，精装限价26200元/平方米（含精装修）。
如今距离祥生拿地已有近一年半的时间，项目一直没有进入销售阶段。有网友在问政网询问杭钱塘储出[2021]1号地块进展时，杭州市钱塘区住建局回复称：“该项目涉及退地问题，故目前处于停工状态。”另有坊间消息，绍兴柯桥柯岩B-48地块也被祥生退地，该地块是祥生在去年3月30日以20.5亿元竞得。
市场人士认为，从祥生控股的动作来看，面临较大的经营风险和偿债压力，“退地”是祥生面临困境的表现之一，非标融资多、权益占比低，在行业整体承压下，只能寄望于通过盘活存量资产，出售低效资产来缓解流动性。
好消息是，随着“金融16条”的演进，金融机构集体采取行动的同时，“第二支箭”也在持续为房企提供支持，这对仍处在低谷中的房地产行业发挥了一定的情绪性推动作用。融资暖流涌动，房企的融资面或将有望回归常态，等待祥生等房企破局的只是时间。
