房地产市场再迎重大利好！
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11月28日，证监会官网信息显示，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
具体内容包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITS盘活房企存量资产作用和积极发挥私募股权投资基金作用。
这意味着，时隔8年后，A股房企融资通道再次开启。
房地产融资“三箭齐发”
2018年，为应对部分民企融资难问题，人民银行同有关部门，采用信贷、债券、股权三个融资渠道并行的政策组合，支持民营企业拓展融资，也就是我们俗称的房地产融资“三支箭”。
信贷融资方面，自11月23日央行联合银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，即金融十六条后，六大国有银行纷纷牵手房企以总对总方式签订战略合作协议。据不完全统计，六大国有银行已合计为17家房企提供了超1.3万亿元的意向性融资额度。
债券融资方面，中国银行(行情601988,诊股)间市场交易商协会发布消息称，11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。
图片来源：中国银行间交易商协会官网
此次股权融资的放开，被业内人士视为今年支持房地产融资的第三支箭已经射出。相较于前两支箭，股权融资可在扩充房企融资渠道的同时控制其自身负债规模。
中金公司(行情601995,诊股)认为，房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。政策意图旨在盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展。当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。行业将延续“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势，2023年基本面指标或整体表现稳健。上市房企有望多维度持续受益。
政策利好，房地产板块表现亮眼
近一个月来，房地产市场利好不断，也直接拉升了A股房地产板块的行情表现。
据Choice数据显示，11月1日-11月29日，房地产行业指数累计上涨幅度达20.37%，位列31个申万一级行业指数涨幅榜首。
从个股表现来看，10家A股上市房地产公司11月涨幅超50%。其中，中交地产(行情000736,诊股)累计上涨82.63%，新城控股(行情601155,诊股)累计上涨77.94%，ST泰禾(行情000732,诊股)累计上涨67.42%。截至11月29日，市值超百亿的房企共44家，万科A(行情000002,诊股)、保利发展(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)位列总市值排名前三位。
注：总市值数据截至11月29日；营收数据取自各上市企业三季报
11月29日，在恢复上市房企股权融资政策后的首个交易日，地产债同样上演了临停潮。据Choice数据显示，29日共有26只地产债盘中临停，其中“15远洋03”、“21旭辉01”、“21金科01”、“20旭辉02”、“15远洋05”等多只地产债经历了二次停牌。
历年房企融资情况回顾
在我国，企业通过股权融资的方式主要有三个：IPO、增发和配股。
从目前A股市场房地产公司IPO日期来看，2021-2022年、2016-2017年、2011-2014年均未有房企成功上市。1993-1997年是房地产企业IPO高峰，共计58家企业上市，其中就有我们熟知的三湘印象(行情000863,诊股)、华侨城A(行情000069,诊股)、中洲控股(行情000042,诊股)等。而近5年来，仅有4家房地产企业上市，分别为特发服务(行情300917,诊股)、中新集团(行情601512,诊股)、新大正(行情002968,诊股)和南都物业(行情603506,诊股)。
从增发情况来看，A股经历过两轮高峰，分别为2006-2009年和2014-2016年。据Choice数据统计显示，两轮高峰房企增发数量分别为70、76，募资总额分别为1649.82亿元、2519.55亿元。
上市房企配股则主要发生在1993-2001年间，合计募资金额184.11亿元。
机构观点
中信建投(行情601066,诊股)：看好优质房企的估值修复、全行业信用复苏和政策加持下的销售回暖。在当前金融端支持政策下，除了我们前期看好的三高房企以外，优质房企存在通过股权融资扩大净资产进一步做大规模的可能，未出险房企存在信用修复的过程，当前我们看好优质房企的估值修复、全行业的信用复苏以及在因城施策空间逐步打开下的销售回暖。
国信证券(行情002736,诊股)：此次政策的出台，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。我们认为，自“金融16条”后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。在后面的宽松周期中，地产股修复的大机会即将到来。
光大证券(行情601788,诊股)：此次政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资；通过进一步放宽融资渠道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。此外，政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间，利于引导行业由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。
