近日，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT的火爆发售引来市场对公募REITs的热议。自去年正式上市以来，目前国内市场已陆续发行了3批共12只公募REITs。目前来看，除了公募机构外，城投公司也在借力发行REITs，寻求转型发展新机遇。业内人士表示，城投公司热衷于发行公募REITs，是其主动进行发展模式转型、主动做好与市场投融资对接的重要举措。这也有利于公募REITs市场持续扩容。

今年首单公募REITs受追捧

今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT已于4月初正式发售，受到了市场资金大力追捧。根据基金发售公告，华夏中国交建REIT募集的基金份额总额为10亿份，本次发售采用战略配售、网下发售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行。

据华夏基金发布的认购申请确认比例结果公告，华夏中国交建REIT公众发售部分配售比例为0.84%，网下发售部分配售比例为2.69%。按照9.399元/份的发售价格计算，公众发售部分按比例配售前募集规模约为842.33亿元，网下发售部分按比例配售前的募集规模约为611.3亿元，再加上战略投资者70.49亿元的认购规模，华夏中国交建REIT此次发售按比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

其中，该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，该配售比例刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，华夏中国交建REIT成为迄今唯一配售比例不足1%的公募基金。Wind资讯显示，其战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均位居已发行公募REITs首位，可谓是目前最受关注的基础设施公募REITs。

在业内看来，华夏中国交建REIT受到资金的追捧，主要是因为产品存在稀缺性、股债市场调整下稳健类投资需求增长、产品本身的底层资产优秀，以及存量公募REITs的良好赚钱效应等。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对信息时报记者表示，“基础设施公募REITs收益稳定、风险较低，是机构资产配置的重要底层类投资标的。”

光大证券在研报中也表示，华夏中国交建REIT发售火爆的因素有很多，根本原因在于现阶段REITs资产的稀缺性、项目本身优质的底层资产和前期公募REITs的良好赚钱效应，当然也不可忽视较低配售比例预期引导的作用。

城投公司借力REITs渠道

记者注意到，近期继华夏中国交建REIT被火热认购后，深圳市人才安居集团、北京能源国际控股有限公司等多家城投企业，也相继进行公募REITs的布局。其中，深圳市人才安居集团项目近日已报送到国家发改委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“实际上，此类REITs产品和过去的各类创新是有本质区别的。严格来说，租赁住房的私募REITs产品过去是有过的，而此次是公募REITs。”在他看来，两者的差异是：过去的一些金融产品是属于封闭式的，而现在类似的金融产品则具有流通性。从投资者的角度来看，后续类似花1000元也有机会参与投资。而从租赁住房的角度看，这类创新有助于租金变现，客观上有助于带动租赁企业资金保持稳健，也有助于保障性租赁住房市场的健康发展。

据悉，城投公司作为地方政府的投融资平台，业务主要集中在基础设施领域，比如交通设施、城市水电供应、环境卫生等，在基础设施领域积累了大量的资产。这与基础设施公募REITs的底层资产天然契合。

对于城投公司借力REITs渠道的现象，中关村发展集团高级专家董晓宇向记者表示，“城投公司热衷于发行公募REITs，是主动进行发展模式转型、主动做好与市场投融资对接的重要举措。当前国家有关部门持续出台政策，鼓励加大投融资创新力度，充分发挥社会资本的积极作用，促进重点项目实施。这有助于公募REITs的发展。”

在董晓宇看来，城投公司发行公募REITs将有利于盘活存量资产、实现资产证券化，打通资产上市循环投资的通道;有利于资金回笼，化解债务压力，降低经营风险;有利于城投公司从投融资平台向市场化资产经营平台的转型，有效解决多年积累的城投债务风险。

首批9只REITs最高涨逾50%

自去年来，公募REITs频频受到市场关注。2021年5月31日，国内首批9只公募REITs开启认购，当时的总募集金额超过300亿元。虽然募集量如此庞大，但不到一天就全部售罄。截至目前，国内市场上已经发行了3批共12只公募REITs。

那么，首批公募REITs产品的表现如何?记者梳理发现，首批9只公募REITs披露的2021年年报显示，全部超额完成2021年可供分配金额目标，完成率在102%~187%之间。其中，浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT的可供分配金额与招募说明书同口径的预测值之比最高，分别达186.8%、155.8%、150.0%。另外，首批9只公募REITs基金份额相对2021年末基金份额净值的溢价率平均为32%。

从二级市场的表现来看，同花顺数据显示，截至4月18日，首批9只公募REITs上市以来有8只呈现正收益，其中涨幅最高的是首创水务，为52.02%;盐港REIT位居其次，涨幅为39.07%。此外，东吴苏园、蛇口产园、普洛斯等3只REIT的涨幅也超过了20%。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向信息时报记者表示，公募REITs是公募基金的一种，其在投资标的、发行、定价等方面存在一定不同。相比普通公募基金，其投资标的聚焦基础设施，便利投资者参与大型基建项目、具有强制性分红制度、现金分派率不低且长期受益较为稳定以及优化投资者资产组合等特点。“不过，公募REITs基金作为一类资产，同样面临市场波动风险，需要投资者充分了解该产品，并与自身收益、风险偏好相匹配。”周茂华提醒道。

中金公司研报指出，投资者可根据其底层资产的流动性，即资产处置情境下的交易价格更可能接近账目价值还是公允价值，以及无形资产可能兑现至何等程度，来选择合适的相对估值较好的标的。

什么是REITs?

REITs是“Real Estate Investment Trusts”的缩写，直接翻译过来即是“不动产投资信托基金”的意思。简单来说，REITs是一种将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益、共同承担风险的投资产品。这里的“底层资产”指的就是各类可投资的不动产，涵盖了铁路、公路、产业园区、仓储物流等等。

REITs的投资价值主要体现在四方面：一是投资门槛较低，对公众投资者设置的投资门槛通常是100元起购或1000元起购;二是可场内交易，流动性相对尚可;三是以租金或收费项目产生的收入作为收益获取模式，有利于长期收益的获取;四是投资标的为不动产，不动产作为一种可投资资产，与股票等资产的相关度相对较低，因此配置REITs基金有利于优化资产配置。

专家观点

城投公司所投资的基础设施项目，大多具有投资回收期长的特点，通过发行公募REITs，能够提前收回投资，通过公募REITs上市后所募集的资金可以继续投入新的基础设施项目，形成完整的闭环和资产链条，实现“开发+运营+REITs上市+循环投资”的良性循环发展，创新城投公司的投融资模式，促进城投公司能够借助资本市场转型为市场化的运营平台。

对其他领域的城投企业而言，创新投融资模式、转型发展的逻辑是相同的，城投公司要主动利用政策窗口，培育优质资产对接资本市场，通过主动转型，利用好社会资本，合理扩大有效投资，推动企业高质量发展。

(记者 张柳静)