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(资料图)

前几天某重量级经济领域官媒发了一片文章，标题很有意思，叫做《“房住不炒”定位不会改变》

这篇文章怎么说呢，打眼一看好像是对楼市炒房之风复苏的担忧，但仔细琢磨下，又总感觉透着一股子对楼市“潜力”的迷之自信。

都到这会了还担心楼市能被炒作起来，这种担心不是一种“反向”自信是什么？

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25号住建部联合央行和金融监管总局印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，宣布“认房不认贷”正式进入地方调控楼市的政策工具箱内。

24号，财政部、税务总局、住建部等三个部分发布联合公告，正式宣布“换购住房个税退税”的优惠政策延期到2025年12月31号。

8月20号住建部下辖的《中国房地产报》发了一篇叫做《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》的文章，里面提到了“允许开发商以降价促销的方式展开自救”。

我猜某官媒所谓的担心大概是拜这些接二连三的出台的，所谓“重磅级”的救市政策所赐。

有担心是好事，防微杜渐嘛，但脱离了基本现状的担心，多少就有点杞人忧天了。

8月15号统计局的数据，2023年1—7月份全国商品房销售面积6.6亿平米，同比下降6.5%，不出意外，今年全年销售面积低于去年是基本没跑了。

7个月时间里各地楼市调控政策不完全统计已经高达260次，可就是这平均每天1.26次的救市频率，换来却是在去年新房销售面积和销售额双双爆降的基础上，继续下跌。

还是1-7月，房地产开发投资同比下降8.5%，同时国有土地使用权出让收入2.28万亿，同比下降19.1%。

如果再加上碧桂园这种巨无霸级别的房企违约，和深耕房地产以及和房地产关联极其密切的城投债的中植系暴雷，救市忙活了上半年的楼市，没有好转反而继续衰退了。

所以，类似于这种担心怎么说呢？

就好像，一个饿得骨瘦嶙峋的将死之人，刚吃了一块红烧肉，这还没咽到肚子里呢，有人就跳出来担心这样吃会不会导致三高和脂肪肝了。

要么是对“红烧肉”起死回生的能力过于迷信，要么是对骨瘦嶙峋之人的生命力过于乐观，总之突出的一个“反向”乐观与自信。

但就目前楼市的这个基本盘的现状来看，实在找不出可乐观和自信的地方。

两份报告。

2019年央行的调查报告的数据显示，96%的城镇家庭至少已经拥有了一套住房，两套的是31%。

2022年中信证券的研报显示，截止2022年底城镇居民户均1套房，已经基本实现了“户户有房”居者有其屋状状态。

很早之前我看过一本书是描写在边疆淘金的，里面提到一个词“熟窝子”，意思是指被其他淘金客翻了很多遍的贫金区。

这种地方你说它完全没金子吧？它还有那么一些，但是你真下了大功夫去开采的话，能到手的金子也就那么特别少的一点点。

当下的楼市基本就是个被翻过了很多遍的“熟窝子”。

你说没购房需求吧，刚需和置换还明明存在，但是你真下功夫去刺激，反应却总是差强人意，甚至有点“逆增长”的意思。

没特别的原因，就是楼市这片金矿“翻”的太频繁了。

08年一大翻，16年一大翻，2020年再来一翻，然后2023年继续使了劲的翻。

翻的频率越来越快，间隔越来越短，注定效果只会越来越差。

不断上升的居民部门杠杆率，连续下降的人口出生率，逐渐见顶的城镇化率，如果再加上可支配收入增速从18-19年的8%左右下降到2022年的5%的客观因素，可以说负面效果叠满了。

负债空间比以前小，收入增速没以前快，人口出生没以前多。

支撑楼市的根子，正在萎缩。

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按理说楼市这种情况，基本上都会让人联想到“休养生息”这个词。

让市场歇一歇，让个体歇一歇，但现实是，用债务滚动起来的这个巨大的“支柱性产业”现在已经没有一刻能停下来的间隙。

房企的债务不允许，地方的财政不允许，银行的信贷不允许，所以楼市必须要继续转，而且还得加大力度的转。

8月30号广州发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，正式宣布开始执行认房不认贷的政策。

这就是标准的“加大转速”行为。

前几天《中国房地产报》吹风要允许房企降价还没见落地，这个认房不认贷的刺激新政倒是一马当先的落地执行了。

看的出来还是准备走，在现有房价基础上用加大个体杠杆的方式，来进一步挖掘购买力的救市路线。

伸手问“未来”楼市要购买力，这就是降首付加杠杆的核心救市思想。

诚然，更低的首付比例的确可以加速首套和二套住房的去化速度，但更低的首付比例也意味着个体要背负更多的房贷。

未来几十年多加个十几万甚至几十万的利息，基本是没跑了。

个体的负债上线，又要不可避免的做一次新的测试。

能看的出来楼市很着急，既等不及个体工资收入的增长对楼市购买力的支撑，也等不了房产自身所谓的“升值”换来的卖一买一的套现置换。

立刻、马上、当即，救市的政策基本都是围绕着一个“快”字展开。

“认房不认贷”这种以加杠杆为目的的快速救市政策，就像楼市的“速效救心丸”，从短期看政策落地后，一定会有一批闻风而动的人群进场。

刚需也好，投资也罢，都有各自进场的理由和可能。

但是这颗“速效救心丸”的药力维持多长时间就不好说了。

毕竟还是在挖掘和透支，把那些想置换的改善人群挖干净，让那些拼了命想留在大城市的刚需都交了“进城税”。

然后呢？

接下来又找谁呢？

广州现在是第一个一线城市阵营中落地“认房不认贷”，你广州能做得，其他一线怕是也得跟风来一下。

早起的鸟儿有虫吃，就这么大的存量市场，除了剩下的一线城市之外，那些对土地财政依赖更严重的二线省会城市估计很难眼看着你广州一个人“吃独食”。

狼多肉少，抢吧。

在一个存量市场内，现在为了仅剩的购买力去争抢，必然在给部分城市带来一定新房和二手房交易量的同时，让剩下的大部分城市的楼市加速走向“衰败”。

如果再联想到8月25号广州规划和自然资源局确认，正在对棚改的房票化安置进行可行性研究的话，接下来存量购买力的争夺战，基本可以预见是到了“刺刀见红”的阶段了。

不过这也好，反正大家都是离不开楼市这一口，提前让类似于广州这样的大城市把救市的力度拉满，好让一部分二线乃至三四线城市的楼市感受到什么叫做真正的“寒冬”。

搞不好还能倒逼“房价自由”在这些城市先人一步的真正落地，也算是为主动去杠杆和出清债务做了件好事了。

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过去20年繁荣的底层动力，相当一部分靠的就是居民部门不断攀升的杠杆率。

从2000年的10%不到，一路不喘气的飙升到2023年的63%。

这个快速上升的居民部门杠杆率有很大一部分功劳，就来自于我们的“支柱性产业”房地产。

过去的储蓄，未来的收入，房地产一网子下去就捞了七七八八。

房地产对经济增长的功劳当然是有，但是副作用同样存在，内需的乏力，地方财政的依赖，金融系统债务的隐患与膨胀等等等。

从6月份开始，振兴内需的文件下了，给地方财政暂时纾困的债务置换也允许了，本以为是要让房地产往后稍稍，大力给内需发力了。

结果没想到更大的救市动作这才刚刚开始。

就在文章快写完的时候，同样是一线阵营的深圳宣布，从8月31号起执行和广州相同的“认房不认贷”的楼市新政。

从一线开始的新的一轮救市，这就要正式启动了。

到底还是要再吸一口，看样子对房地产的“路径依赖”多少还是有点严重。

吸吧，看这一口的“威力”还能坚挺多久。

就这样。

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