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11月14日，内房股被引爆，全天走强。其中物管或是类似水泥、钢材等房地产产业链相关的板块同样成为上升助力，带动市场整体走强。截至收盘，恒生指数收报17619点，较昨日上涨1.7%。涨幅最大的为碧桂园（2007 HK）、碧桂园服务（6098 HK）、龙湖集团（960 HK），分别上涨 45.5%、26.7%及 16.5%。信义玻璃（868 HK）、海螺水泥(行情600585,诊股)（914 HK）、鞍钢（347 HK）等分别上涨14.9%、6.9%及 5.6%。
01
16条金融措施提振房地产行业
房地产及相关板块的爆发，与11月11日央行和银保监会联合发布的254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）有关。《通知》包含6个部分共计16条措施，全面支持房地产市场平稳健康发展，迅速引发市场关注。
6大方面分别是保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。具体的16条支持措施里面，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域。
《通知》提出，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善型住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。这是近几年以来房地产行业支持政策中措施最为全面，力度最大的一次，对于稳定房地产行业，稳定经济增长有重要的积极意义。
此前，交易商协会在11月8日表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。协会预计，可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。《通知》16条具体措施的落地，配合上周民营房企融资环境的持续回暖，房地产预期改善带动市场上行。
（数据来源：Wind）
02
房地产景气度下行的原因
自2021年年初以来，房地产行业就快速步入“寒冬”，至今景气度处在下行区间已经长达两年时间。此前暴利的房地产光景似乎已经破灭，百强房企有一半以上出现现金流紧张，房地产销售也陷入低迷。2022 年 1-9 月，商品房销售额同比下降 26.3%，销售面积同比下降22.2%，行业的巨变受多方面因素导致。
首先最重要的是政策的变化。我国的经济增长高度依赖房地产，进入2000年，我国的房地产行业就开始了高速扩张的时期，在这个阶段市场供不应求，不断推高商品房和拿地价格。而房地产前期投入大、周期长，需要大量、持续的资金供给，企业自有资金无法满足高速扩张的需要，只能通过融资获得资金。由于对资金的高度依赖，行业对政策的变化也非常敏感，2008年金融危机之后，国家逐渐放宽了房地产信贷政策，刺激房地产资金规模快速膨胀，造成我国的房地产行业呈现高杠杆、高负债、高风险的特征。
然而，在近两年“住房不炒”的总基调下，行业在2021年迎来了重大调整，国家整顿房地产的决心之重令行业震动。“三条红线”房地产新规在2021年开始执行，通过限制房企融资途径降低行业负债率，从而降低房企金融风险，长期有利于让行业回归理性发展，但短期对房地产企业确实，但短期内对习惯了高杠杆高负债发展模式的房企是巨大的打击，房地产融资环境的持续收紧，让“活下去”成为了近两年来众多房企的主要目标。
其次是疫情的持续影响远超想象。2020年疫情的暴发对各行各业都造成了不同程度的冲击，经济下行压力增大，复工困难，失业率提高。居民对经济的预期转弱，同时收入下滑，危机意识下对消费的态度偏向保守，不少居民的购房意愿降低，延后甚至暂停了购买计划，更加偏向于固定储蓄，造成房地产销售的需求持续低迷。
此外，国内房地产行业经过十几年的暴力扩张，已经出现了供给透支的现象，行业逐渐从增量时代迈入存量时代，出清库存成为众多房企的近期的主旋律。
03
经济复苏受房地产拖累
虽然寒冬只是暂时的，行业终究会步入健康的发展轨道。但2022年以来，在国内外多重利空因素下，国内经济复苏乏力，面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。房地产行业是国民经济的主要支柱，但在经济复苏过程中，房地产非但没有起到拉动经济增长的作用，甚至拖累经济复苏进程。
固定资产投资对经济的恢复发展有着重要作用，今年以来固定资产的项目审批明显加快，但投资领域的制造业、基础设施建设、房地产投资增速却出现分化。2022年以来，在政策的牵引下，基建投资的增速快速复苏，基建与制造业投资一起，共同推动固定资产投资发挥“稳增长”作用，巩固经济复苏势头，但房地产却拖累整体投资增速。
（数据来源：Wind）
作为国民经济的支柱产业，稳地产是“稳增长”政策无法跨过的坎。今年一系列利好楼市、地市、房企、购房者的房地产纾困政策持续出台，但效果尚未完全显现，行业的复苏势头依旧较弱，拖累国民经济的复苏进程。迫于经济增长压力，必须尽快让房地产行业走出低迷，而《通知》的发布，是楼市救市政策的再次加码，也是此前多项纾困政策效果的叠加显现。
在稳定房地产方面，当前政策已经充分发力，楼市销售有望缓慢筑底，行业的投资信心也将逐渐修复。但随着行业的金融红利时代结束，企业在出清修复的过程中，必须不断提升自身管理运营能力，才能真正突出重围，走出寒冬。
