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深圳今年第四个日光盘又预订了。

深业颐瑞府444套住宅，均价约4.53万/㎡，1220批认筹，日光可以说是没有太多悬念的了，就算没有日光，也不会剩太多。

但在深圳不缺房的周期，还能达到这样的开盘效果，反映了两个市场问题。

一是深圳的刚需托底能力还是非常强，二是深圳只有少数盘真正值得买(行情300785,诊股)。

深业颐瑞府能达到这样的认筹量，几乎可以追上光明今年宏发万悦山璟庭的认筹人数了（1343批）。

而且认筹比其实比宏发万悦山璟庭更好，也是深圳今年认筹效果最好的项目。

一方面是因为项目位置不错，在光明的核心地段。

另一方面，明显深业颐瑞府是抓住了市场的趋势，明智地下调了备案价，还给市场打了折扣，是少见的真正站在市场角度卖房的项目。

说实话，其他新盘也是可以效仿一下这样的路子的，特别是地段位置都不好的项目。

不过，深业颐瑞府认筹结果出色，说明眼下深圳市场一个很大的问题，那就是好的楼盘，优质的值得买的并不多。

否则，大家就不会只盯着几个盘认筹，而其他新盘认筹人数则寥寥无几了。

骑猪英雄梳理了一下在售的新房，存量比过去几年都大，甚至有可能已经超出了市场的感知。

前两年大家还喊着深圳缺房，缺地，现在还有房源在卖的新房已经累积超过104个，其中龙岗、龙华的存量最多。

而且这些新盘，大部分都带着明显的短板。

比如盐田的鹏瑞尚府，不仅位置远，价格也没有竞争力，5.34万/㎡的均价，总价区间350-800万/套。

项目位置虽然距离地铁2号线沙头角地铁站不到600米，但地铁通勤到福田岗厦北也接近1个小时。

而坪山君胜熙玥湾，附近有学校，距离14号线锦龙站约900米，均价约3.9万/平，总价302-475万/套，价格便宜非常多，通勤到福田的时间也缩短到1个小时内，更符合刚需的需求和钱包。

比如亚太半山樾府，产权缩水，位置也远，距离地铁站草埔站也有1.4公里，备案均价8.3万/㎡，总价496-1084万，综合来看价格也不便宜，位置也很一般。

对比在售的新盘，还不如看看南山的鸿荣源尚璟公馆，位置在南山的同乐南地铁口，周边还有学校、公园。

虽然噪音是吵了点，但项目均价8.9万/平，总价513-722万，距离宝中和前海2-3公里。

再比如玖玖颂阁，位置处在新安版块，离地铁站近，周边也有旧改预期。

但价格实在让市场不敢恭维，9.22万/平的均价，总价745-1251万/平，已经可以够得着罗湖湖贝的华润未来城、福田皇岗的湾尚庭玺家园、南山蛇口的临海揽山御园。

所以，各区纵横对比之下，其实真正值得买的新房并不多。

但总的来说，随着市场不断地有新房入市，大家的选择余地还是变多了。

不缺房的深圳市场，是首套房群体最好的上车时机。

存量的新盘还没卖完，深圳又陆续出让新地块了。

今天深圳公布了今年第四批集中拍地的计划，总共7宗地，其中有三个看点。

第一是几乎所有地块都会建设安居房，其中宝安、龙岗有两块地就全部用来建设安居房，而且位置都不差。

宝安A002-0091地块，位置特别好，处于宝安中心区西侧核心商务区，离湾区产业投资大厦、大铲湾、新安中学特别近，未来全部用于建设安居房，毛坯限价44300—46500元/平。

这样的地段，正常商品房限价都要88600元/平。今年深圳二次土拍，距离A002-0091地块约1.2公里的A003-0434地块，毛坯限价就要88600元/平。

而龙岗的G01019-0042地块也用于全部建设安居房，位于16号线回龙铺地铁站附近，周边有龙岗实验学校、龙岗人民医院等公共配套，限价22200—23300元/平。

这里可以看出，深圳对保障房供应的决心，并且把职住平衡也考虑进去了。

所以以后深圳每个新房都会带一定比例的安居房，供应重心也会放在安居房上面。

第二点是光明、龙华新拍地块限价没有变化，和今年深圳二次土拍限价持平。

光明A503-0100地块，位于凤凰社区综合服务楼旁，毛坯限价48900元/平，和年内二次土拍的A503-0096地块限价持平。

龙华A806-0403地块，位于深圳北站旁玉龙路与民塘路交汇处，毛坯限价72450元/平，与年内二次土拍华润、中海拍下的地块限价持平。

第三点是土拍又松绑了。

按照去年两集中的要求，原则上来说，年内土地供应集中搞3次就行了的，但深圳出第四次，说明土拍又松绑了。

第四点是商业用地调整没多久就马上拿出来卖了。

龙华A806-0403地块是10月15日深圳由商业用地调整成住宅用地的地块

今年在存量新房激增的情况下，增加了一轮拍地，说明保供应压力很大，要完成年内以及十四五节点的KPI不轻松。

不过这样消息，对存量新房和二手房来说，就不是什么好消息了。

随着未来新增供应加速，一方面新房库存也会随着增加，存量盘之间的竞争更激烈。

另一方面，二手房也会更加不受市场待见，价格下调的压力也会继续增加。

这对于冷淡的深圳楼市来说，预期还会继续减弱。

所以把时间拉长5年来看，市场接下来怎么走，大家心里应该也有数了。