1、存量首套房贷利率的降幅以及重要时间点

(相关资料图)

2023年8月18日，住房城乡建设部、中国人民银行和金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，放宽了个人住房贷款中住房套数认定的标准。随后，北京、上海、广州、深圳等城市分别对房套数的认定标准进行了优化。8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。9月25日，银行对符合首套住房贷款利率政策的存量个人住房贷款主动实施利率批量下调，并于当日起按新的利率水平执行。

《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”结合主要银行的实际操作，我们将利率调整的大体规则总结为以下四点：

1. 本政策有利于借款人、有利于扩大消费和投资，利率只会下调和不调，不会上调。

2. 2019年10月8日（不含当日）之前发放贷款，利率调整为发放时当地下限和约定重定价日前一个月的LPR孰高者。

3. 2019年10月8日（含当日）至23年8月31日（含当日）发放的（或已签订合同但未发放的）贷款，利率调整为发放时全国下限、发放时当地下限孰高者。

4. 利率调整前按原合同利率执行（不溯及既往），调整当日即按新利率执行。

此外，我们将申请和调整的时间总结为以下三点：

1. 发放时即符合首套标准且目前为LPR浮动利率贷款的客户变更利率无需申请，9月25日会批量调整；

2. “二套转首套”等其他情况需申请利率调整的客户，于10月22日（含）前申请的，10月25日会对其中审核通过的申请进行批量调整；

3. 10月22日后仍可申请。

2、存量房贷利率降低对债市的影响

部分投资者认为，本次存量个人房贷利率的调整会带来整个金融体系利率（即所谓的“广谱利率”）的降低，从而有利于债券收益率的下行。我们认为，这个逻辑在中长期内或是勉强成立的，但是较难在短期内形成传导。存量房贷利率的降低并不会直接影响到新发放的贷款利率，所以该逻辑并非通过贷款市场的定价变化进行传导，而是借由银行的负债端传导，其逻辑链条是：当前商业银行净息差持续收窄、利润增速有所下降，而本次存量房贷利率的降低有可能进一步压缩银行体系净息差以及利润增速。因此，银行在存款利率市场化调整机制的框架内降低存款利率的意愿抬升。存款是银行的主要负债来源，负债端成本的下降打开了银行在资产端进行债券配置的定价空间。

我们想强调的是，这个逻辑链条较长且松散，不容易对债券市场的定价产生即刻的传导，且在中长期容易被其他影响因素所淹没。（注：在较长的时间周期中，债券市场会受到很多因素的影响，个人房贷利率的下调在其中算不上是核心影响因素。）实际上，存款、贷款、债券等市场之间存在一定程度的割裂，某个市场的利率变化不一定会立刻传导至其余市场，甚至不同市场之间的利率常出现背离。所有经由“广谱利率”传导的逻辑皆是偏中长周期的，对债券市场短期走势的影响颇为有限。

例如，去年9月中旬国有商业银行主动下调了存款利率，并带动其他银行跟随调整，其中很多银行还调整了存款挂牌利率，而该月末10Y国债收益率较同年8月末上行了6bp。再如，2022年12月企业贷款加权平均利率较2022年9月降低了3bp，而该年12月末10Y国债收益率较9月末上行了8bp。

诸如此类的中长周期逻辑还有“长期零利率”等，这些逻辑对于债券市场短期走势的影响都较为有限。大多数机构投资者的考核周期偏短，所以不宜依靠长期逻辑做投资决策。

3、风险提示

不理性的预期引发市场快速波动。