2月9日,吉林长春房企新星宇控股集团有限公司(下称“新星宇控股”)向港交所提交招股书。

作为一家老牌的物业开发商,新星宇控股曾经在长春房地产市场排名前三,如今,随着外来房企的纷纷进驻,其市场份额被“外来户”不断蚕食瓜分,作为“本土派”的新星宇控股已被挤至墙角。

不仅如此,由于公司整体规模偏小、业务过于集中,部分市场人士认为,新星宇控股的赴港IPO之路未必一路坦途。

长春“迷你型”房企为何选择赴港IPO?

作为吉林省长春市老牌物业开发商,新星宇控股的品牌在本地市场早已是家喻户晓。

公司招股书披露,按2014年至2019年的订约面积及订约销售额计,在长春市当地物业开发商中,新星宇控股连续六次排名第一。

目前,新星宇控股的主要业务有物业销售、建造服务,其中,物业销售作为公司营收“大头”,占总收入的比重达到九成以上。

就销售规模看,与动辄百亿、千亿体量的房企相比,新星宇控股在业内属于“迷你型”。招股书显示,2018年、2019年及2020年的前9个月,新星宇控股的住宅物业销售额分别为37.65亿元、37.58亿元和8.57亿元。

在业务布局方面,新星宇控股显得过于偏安一隅。招股书披露,新星宇控股在6个省份中的10个城市拥有38个物业项目,土地储备总额约405.86万平方米,其中,长春作为公司大本营,土储占比达到53.6%。

对于此次上市募资用途,新星宇控股在招股书中表示:“将用于为我们的城市更新项目的土地成本提供资金、现有项目的开发建造成本、一般运营资金用途。”

上海中原地产首席分析师卢文曦向《投资者网》表示,“内地小房企赴港IPO的理由,一方面是为了拓宽融资渠道、提升品牌知名度,为日后的业务扩张做准备;另一方面,是为了‘活下去’。”

卢文曦进一步表示,“房企想要保持稳健经营,往往需要大量的资金支持,而在目前国内信贷逐渐收紧的背景下,中小房企融资渠道显得过于单一,因此希望通过上市来拓宽融资渠道。”

值得留意的是,中小房企赴港IPO未必一路坦途。

据《投资者网》了解,去年共有7家内地房企成功赴港IPO,分别是:汇景控股(09968.HK)、港龙中国(06968.HK)、金辉控股(09993.HK)、上坤地产(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、领地控股(06999.HK)以及大唐集团(02117.HK)。

从去年“通关”的房企身上可以看出,不少房企的经营规模都大于百亿甚至高达千亿,整体业务发展迅速。

同时,许多“通关”房企都有“二次递表”后才成功上市的经历,比如:港龙中国、大唐集团、领地控股等等。这意味着,中小房企想要成功上市其实并不容易,未来,或许是不少中小房企赴港IPO 都会经历“申请-失效-更新”的过程。

赴港IPO前业绩呈现断崖式下跌

2020年初,在新冠疫情的影响下,地产行业经历短暂停摆后,整体态势呈现量价齐升、稳中向好的态势。国家统计局公布数据显示,2020年,全国新建商品房销售额突破17万亿,同比增长8.7%,再度创下新高。

不过,尽管整体市场已经回暖,不少房企的业绩增速因疫情影响较大,仍呈现放缓态势,甚至出现负增长,新星宇控股便是其中一员。

来源:招股书

2020年,新星宇控股营收出现大幅下滑,截至2020年9月末,新星宇控股收入12.55亿元,相较于2019年同期减少72.4%;净利润为1.11亿元,同比下滑超80%。

对于业绩大幅下滑的原因,新星宇控股表示:“主要原因为住宅及商业物业的开发及销售的减少。”

据招股书显示,2018年、2019年,新星宇控股物业销售的收入分别约为47.87亿元、48.66亿元,归母净利润分别为4.99亿元、4.93亿元。

与前两年的经营成果相比,新星宇控股在2020年呈现断崖式下跌。不仅营收从2018年的47亿下滑至2020年前九月的7.6亿元,利润规模也由2018年的近5亿元缩水至2020年9月的1.1亿元,显示公司的整体经营业绩并不稳定。

从排名三甲到跌出十强

“新星宇在我们长春本地很出名,在我小的时候,我们家旁边就是新星宇的楼盘,以前许多本地人都会买他们的房子,毕竟也算得上是长春的一大地产商。”一位在长春市从事房地产交易的中介人员向《投资者网》表示。

当《投资者网》问及现在购房者一般会如何选择楼盘时,他却表示,许多购房者都倾向于选择大品牌的地产商,比如:万科、华润置地、中海等等,“原因很简单,这些头部房企的物业和服务都会优于本土房企,房子质量也比较高。”

回溯过去几年,长春作为省会城市吸引了不少头部房企的入驻,保利、中海、万科、华润置地等近年来纷纷在长春落子,业内角逐之态愈发激烈,本土房企的市场份额不断被挤压。

以销售额为例,作为长春本土地产商的新星宇控股的市场份额正在逐年下滑。据中国指数研究院数据统计,2018年,在《长春房地产企业销售额排行榜》中,新星宇控股曾以70亿销售额与万科、中海等头部房企比肩,跻身本土楼市前三甲。

但高光时刻并未持续多久,2019年,新星宇控股开始被大众置业和华润置地赶超,整体排名下跌2名,位列本地房企销售排行榜中的第5位。

2020年及2021年1月,受新冠疫情冲击,新星宇控股排名再度下跌,甚至跌出了长春房企销售额TOP10行列。

据中国指数研究院数据显示,《2020年长春房地产企业销售额榜单》上,新星宇位列第10名;同时,据CRIC中国房地产决策咨询系统显示,2021年1月销售额榜单上,豪邦、大众、万科登临1月长春房企销售TOP榜前三,十强里依然不见新星宇控股的身影。

《投资者网》就上市及排名下滑等相关问题联系新星宇控股,但对方电话却一直无人接听。

从昔日的长春房企排名前三甲,到如今的十强榜上无名,新星宇控股正经历着被外来房产巨鳄瓜分份额的窘境。2021年,新星宇控股希望通过上市来谋求扩张、扭转困境,但其赴港IPO是否一路坦途?

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