在境内外融资渠道持续收紧的背景下，人民币汇率“破7”或对部分房企带来更大打击。
来自研究机构的统计数据显示，7月，40房企美元债发行火爆，折合人民币327.40亿元，2019年以来仅次于4月份最高水平。1至7月房企海外发债规模已经超过3000亿元，接近2018年全年水平。
业内人士认为，在不考虑外汇对冲的情况下，人民币汇率“破7”，对以境外融资为主的房企打击非常大，部分房企将面临更高的偿债压力，如果一直维持高汇率，未来也将面临更高的金融汇率风险。
房企融资反弹，美元债发行火爆
7月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计897.07亿元，环比上涨46.68%。这是40家典型房企融资规模在5月跌至367.99亿元低点后连续第二个月反弹，金额仅次于今年3月1024.2亿元的高点。
在债权融资中，发行公司债404.00亿元，环比上涨128.83%，占比45.04%;信托贷款180.37亿元，环比上涨68.07%，占比20.11%;境内银行贷款128.16亿元，环比增加45.66%，占比14.29%;其他债权融资115.08亿元，环比下跌11.28%，占比12.83%;中期票据、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。
另外，股权融资金额为69.46亿元，占总融资金额比重为7.74%，环比下降8.21%。
值得注意的是，7月共发生的18笔公司债中，有12笔是房企发行的境外美元优先票据或债券，合计47.7亿美元，折合人民币327.40亿元，环比增长46.15%，占融资总额的36.50%，
其中，最大笔为世茂集团发行的10亿美元于2026年到期的5.60%优先票据。
对于房企融资规模的持续反弹，同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资情况只是阶段性回暖，融资渠道管控或将进一步加强。“事实上，从7月的各大新闻来看，无论是针对融资来源渠道，还是融资款项去向，房企融资监管已经发力：信托融资收紧、银行信贷放缓、外债资金仅限于境外市场的借新还旧等。预计到2019年下半年，房企融资规模或将受限。”她说。
而对于美元外债的发行火爆，陈朦朦认为，7月12日国家发改委网站发布的《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务。虽然美元债发行未被管控，但资金用途受限，加上信托融资的收紧，房企新项目开发资金压力加大。
人民币汇率“破7”，房企风险加大
在公司债和非标融资等融资渠道逐步收紧的情况下，2017年以来，房企海外发债规模大增。
据亿翰智库统计，2017年房企海外债发行规模近2016年规模的5倍，2018年规模仍持续增长。2019年1至7月规模已经超过3000亿元人民币，接近2018年全年水平。
图表：2012-2019年1-7月中资房企海外债发行规模（亿元人民币）
数据来源：wind，华泰证券地产团队，亿翰智库
亿翰智库指出，通过统计2010年开始发行且截止到2019年7月底仍未到期的美元债、港元债和新加坡元债等数据发现，截止到2019年7月底，30家房企仍未到期的海外债平均存量规模为41.9亿美元。人民币兑美元汇率“破7”后，没有做外汇对冲的房企净汇兑损失将会加大，财务成本升高，进而影响净利润率。
图表：截止到2019年7月底30家房企仍未到期海外债规模
数据来源：wind，华泰证券地产团队，亿翰智库
在不考虑外汇对冲的情况下，亿翰智库还根据2018年人民币兑美元变化，分别将汇率贬值程度分为2%、4%、6%、8%和10%，再用汇兑损失金额与核心净利润的比值来衡量人民币贬值对于企业净利润率的影响程度。比值越大，则影响越大。
以净利润规模TOP30的企业为例，2018年，TOP30企业净利润平均为162.3亿元，并将此视为核心净利润，海外债存量为40亿美元，即280亿元人民币。与核心净利润的比值在3.5%至17.3%之间。
图表：人民币贬值对TOP30企业净利润影响（亿元）
数据来源：wind，华泰证券地产团队，亿翰智库
亿翰智库认为，在不考虑外汇对冲的情况下，人民币贬值对房企净利润会产生明显的影响，因此，企业不能对汇率的变动掉以轻心，尤其在贸易战长期化的背景下，做好外汇对冲。正如2019年8月5日央行回应人民币贬值所说，“不希望企业过多暴露在汇率风险中，支持企业购买汇率避险产品规避汇率风险。”
